Les risques liés à la construction d’un EHPAD sont les suivants :
- Investissement
privé nécessitant la vente sur plan de l’ensemble des chambres : la durée
de gestation des projets s’allonge énormément actuellement du fait de la
situation économique très dégradée.
- Une
attractivité d’investissement fortement remise en cause ces derniers
temps : instabilité fiscale avec la chasse aux niches fiscales,
particuliers candidats à l’investissement de moins en moins nombreux.
- Une
longue liste de projet d’EHPAD en cours d’instruction par les organismes
publics réduisant les probabilités d’aboutissement d’un projet à court terme.
- Les
exigences parfois insupportables des EHPAD en matière d’aménagement des
infrastructures communales, à financer par la commune bien sûr (élargissement
des voiries, rond point, trottoirs, éclairage, voies d’accès, parking
extérieur, transport en commun, exonération plus ou moins longue d’imposition…)
pouvant représenter un coût de plusieurs centaines de milliers d’euros à la
charge de la commune après subvention.
- Une
rentabilité incertaine avec les futures générations de séniors locataires
incapables de payer les 2500 à 4500 euros de loyer mensuel.
- Une
quasi-impossibilité pour des petites communes d’accueillir des établissements
rentables avec un investissement de 20 à 40 chambres maximum. Les frais
fixes (gardiennage, entretien, espaces verts, …) ne sont supportables
qu’avec un minimum de 80 à 100 chambres.
Quels
avantages un EHPAD peut-il apporter aux Drémilois?
- Revenus
issus de la vente d’un terrain communal lorsque disponible : on peut
estimer à 15 000 m2 la superficie requise ce qui devrait générer un revenu
de l’ordre de 400 000 Euros. Espérons que le prix ne sera bradé en dessous de
l’évaluation du Service des Domaines comme pour l’ancien terrain de basket vendu
20% en dessous de son évaluation.
- Peu
ou pas de revenus fiscaux : la plupart sont acquittés sur le lieu
d’implantation du siège social du groupe gérant l’EHPAD champions en
optimisation fiscale.
- Pas
d’emplois créés localement car tout emploi dans un EHPAD requiert une forte
spécialisation (paramédicale, médicale) à l’exception des emplois d’entretien
faiblement qualifiés avec des horaires de travail insupportables.
- Un
faible surcroit d’activité pour les commerces locaux au mieux: en effet,
les EHPAD sont gérés par des groupes puissants et leurs achats sont groupés au
sein d’une centrale d’achats commune.
En
conclusion, on voit que les revenus financiers escomptés pour la commune seront
engloutis dans les travaux d’aménagement des accès et abords de l’EHPAD
Il
semble bien que le Maire se soit jeté un peu vite et sans étude préalable
sur une fausse bonne idée qui est la construction d’un EHPAD. La création d’un
tel établissement régi par la loi HPST est très complexe et longue à mettre en
œuvre. La complexité d’un tel projet qui va monopoliser des moyens communaux réduits en matière de pilotage de projet a-t ’elle été bien appréciée ?
Notre maire a-t-elle autour d’elle compétence et soutien pour mener à bien un tel projet ?
Pourquoi
avoir choisi une structure médicalisée EHPAP alors que:
- 85%
de la population souhaite rester le plus
longtemps possible chez elle et que les orientations nouvelles tendent à
supprimer les barrières entre hébergement et domicile ?
- Notre
village et en particulier le terrain de Canton trop isolé ne sont pas adaptés à
ces nouveaux besoins.
- Qu’une
maison de retraite ou d’autres types de structures (Logements foyers,
Résidences services, …) seraient bien mieux adaptées pour notre village ?
A
ce titre, le projet de petit ensemble locatif pour seniors au centre-village
proposé par la liste d’opposition à I.Russo était bien plus adaptée et moins
risquée.
Reste à savoir si le nouveau conseil municipal fera preuve de suffisamment de discernement pour poser les bonnes questions avant de voter.
Auront-ils
ce courage ? Nous en doutons…
MIDL
31280
Votre analyse est trés fine et je me réjouis de votre compétence. J'avais moi même étudié un investement dans une de ces structures, mais d'avant les chiffres aléatoires avancés, je me suis retourné vers un autre rapport que j'ai bien fait.....?
RépondreSupprimerNous avions investi dans un tel programme il y a douze ans. Devant les difficultés à rentabiliser notre investissement (déficitaire à partir de la 5ème année), nous avons finalement décidé de le revendre. Résultat : deux ans de prospection et une perte nette de 20% (nous aurions tout perdu en attendant d'hypothétiques jours meilleurs).
SupprimerIl faut espérer que Mme Russo a déjà commencé à travailler sur le sujet depuis longtemps et n’a pas simplement inscrit ce projet dans la liste à la Prévert de ses promesses de campagne.
RépondreSupprimerEn effet, la création d’un EHPAD suppose beaucoup de choses, en dehors de celles exposées par MIDL.
Le projet doit être préalablement accepté par les administrations de tutelle : Conseil Général, Direction Départementale de l’Action Sanitaire et Sociale, Comité Régional d’Organisation Sanitaire et Médico-Sociale.
Il doit aussi être compatible avec les objectifs et les contraintes du Schéma Gérontologique du Département, ainsi, et surtout, qu’avec le Programme Interdépartemental d’Accompagnement des handicapés et la perte d’autonomie.
L’investisseur (qu’il a aussi fallu trouver en amont) doit également apporter des garanties financières.
Mais cela ne suffit pas.
Il faut ensuite déposer un dossier de demande d’ouverture auprès des autorités de tutelle, dont une convention tripartite négociée auparavant avec ces mêmes autorités.
Au total, une réalisation effective peut demander jusqu’à six ans.
Sachant que le PRIAC Midi-Pyrénées 2014-2017, qui fixe le nombre de places autorisées pour la période, est déjà bien entamé, il est à craindre que l’EHPAD Ida Russo soit une véritable arlésienne, ou plutôt un miroir aux alouettes. Autrement dit : un piège à électeurs.
Les témoignages précédents sont intéressants car précis et ils confortent l'analyse détaillée de Midl.
RépondreSupprimerce qui est sidérant est que quelques personnes qui ont " la tête bien faite" ont fait en quelques jours une première analyse de risques de ce genre de projet.
Y a t'il dans notre conseil municipal de telles personnes?
Personnellement je considère qu'il faudrait d'abord se préoccuper à DL de replanter les arbres arrachés au mandat précédent - STOP au betonnage des années 60, avant d'essayer de jouer dans une catégorie de communes dont on n'a ni les moyens ni les compétences.
La folie des grandeurs se rejoue à DL avec Mme Russo en tête d'affiche...
Je découvre le dernier article de retour de vacances.
RépondreSupprimerUn de mes amis commercialisait ces produits et il a décidé d'arrêter: le stock augmentait et les prospects se montrent de lus en plus réticents lors de la signature.
Mon ami m'a expliqué que seules les plus grosses structures sont viables dans des communes importantes.
Les petites communes courent le risque de l'immo financière liée aux travaux d'aménagement à leur charge avant de percevoir le paiement éventuel des terrains.
Cette immo peut les bloquer dans tout autre investissement pendant un bon moment.
J'imagine que les juristes de l'équipe municipale sauront éviter ce risque dans le contrat, sdi un tel projet voit le jour à Dremil.
Personnellement je ne participerai pas à cet investissement.
Par contre, les conseillers municipaux et Mme le Maire devraient y mettre une partie de leurs économies pour démontrer leur confiance dans ce projet.
J’ai bien aimé le choix d’une étude sur les résidences pour seniors et les commentaires détaillés qui ont suivi démontrant une vraie maturité de leurs auteurs sur ce sujet.
RépondreSupprimerMerci à Midl de relever le niveau du débat sur Drémil car on ne peut pas dire que le nouveau conseil municipal brille par ses lumières à la lecture des premiers débats.
Et dire que Mme Russo m’avait dit en confidence que ça irait mieux sur son 2ème mandat…
Pour revenir au sujet EHPAD, j’ai étudié très sérieusement le dossier l’année dernière dans le but de choisir un investissement sûr et rentable, alternatif aux dispositifs Scellier et Duflot,
Mes conclusions tenaient en 3 points :
- Le concept de résidence pour seniors tient la route compte-tenu du vieillissement de la population française. Il est à noter que l’âge moyen des personnes ayant choisi ces établissements dépassent les 83 ans actuellement pour un loyer mensuel allant de 2000 à 4000€ en fonction de la localisation et du « standing ».
- Les problèmes proviennent plutôt de la compétence des opérateurs du secteur quant au respect ou non des critères de réussite des projets de résidences : résidence située où ? combien coûte le loyer mensuel ? les transports en commun sont-ils à proximité ? etc.
- La récente décision de l’Etat va probablement rendre moins attractifs les investissements dans les résidences seniors. Il s’agit du projet de loi « d’orientation sur l’adaptation de la société » axé sur le maintien à domicile des personnes âgées.
Ma décision personnelle a donc été qu’il était urgent d’attendre avant d’investir dans une résidence pour seniors, surtout si l’Etat engage la France dans une politique diamétralement opposée.
Avez-vous pu trouver le compte-rendu du Conseil Municipal sur le site officiel de la Mairie de DREMIL-LAFAGE ?
RépondreSupprimerOn peut en prendre connaissance grâce aux informations de MIDL mais j'avais juste essayé de suivre le conseil de la personne qui est intervenue lors de la réunion publique de Mme JEAN.
"me référer aux informations du site mairie" afin d'avoir moins recours aux sites parallèles mais tellement plus complets.