La construction d’un EHPAD à Drémil-Lafage: miroir aux alouettes ? (1)

Un EHPAD : de quoi s’agit-il ?
Le grand projet annoncé de la mandature Russo II correspond à la construction d’un EHPAD au lieu dit « Canton », Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes à partir d’un financement privé.
Dans la procédure d’autorisation de création d’un EHPAD, l’autorité délivre les autorisations à l’issue d’un appel à projet. La décision, rendue par une commission de sélection concerne autant le secteur associatif que le secteur public ou privé. Cependant l’expérience montre que ni le public ni l’associatif n’ont les moyens de développer ou d’entretenir des structures type EHPAD. C’est ainsi que l’investissement sera toujours porté par le privé.

Nous allons voir tous les pièges qui se cachent derrière cette fausse bonne idée des années 1980.
Qui dit financement privé dit investisseurs : c’est là où la chasse aux investisseurs privés commence.
Les rabatteurs de cette chasse se nomment « conseillers en gestion de patrimoine » ; le gibier se nomme particuliers à la recherche de projet de défiscalisation sûr et rentable.

Le plafonnement ou la disparition progressive des niches fiscales (instabilité fiscale, grande spécialité française) ont rendu les particuliers méfiants voire réticents.
Ce n’est pas faute d’arguments racoleurs du style le vieillissement de la population : selon les études, les plus de 60 ans représenteraient 35% de la population en 2050 avec plus de 12 millions de personnes dépassant les 75 ans.
Cette dernière population (un peu moins de 6 millions en 2014) constitue la clientèle ciblée par les EHPAD.
Cette génération est présentée comme relativement aisée par ces conseillers « ne voulant que votre bien » ; ils oublient de vous donner son revenu moyen mensuel qui est à ce jour de 1500 Euros.
De plus, dans 2 à 3 décennies, les plus de 75 ans ne disposeront pas des mêmes niveaux de revenu ni de patrimoine : baisse annoncée des retraites avec fin de l’indexation et risque d’implosion du régime par répartition, patrimoine immobilier plus durement acquis et dont la valeur aura fortement décru en euro constant (fort risque de moins-value pour la génération actuelle).
Il faut d’ailleurs noter que le nombre d’EHPAD est 6 fois plus grand actuellement que les résidences pour seniors.

Les arguments des vendeurs portant sur les résidences pour seniors et les EHPAD sont donc des attrape-nigauds : lorsqu’on dit à un futur investisseur qu’il y a 12 Millions de personnes susceptibles de devenir ses locataires potentiels en 2050 sur les établissements en construction en 2015-2017 (ceux qu’on essaye de vous vendre aujourd’hui), on vous vend … du vent !

Demandez vous ce que sera le pouvoir d’achat des personnes âgées dépendantes de la solidarité dans un pays qui fait moins d’enfants, dont le chômage  est très élevé et dont la dette publique laissée aux prochaines générations sera devenue un vrai boulet.

Les conseillers en patrimoine vous vantent des chambres d’EHPAD à la vente annoncées comme du dernier cri et à un prix imbattable « à saisir », puisque cela ne coûte que 8500 euros du mètre carré en proche région parisienne et seulement 4500 euros dans le Var.

On oublie de vous dire combien de personnes âgées sont capables de payer un loyer mensuel de 2500 à 4500 euros pour une chambre !!
Ce coût de plus en plus prohibitif pour une population senior aux revenus incertains explique les travaux actuels menés par les instances gouvernementales sur l’avenir de ces structures.

Les critères suivants sont examinés avec grande attention par les investisseurs avisés dans ces résidences: nombre de centaines de mètres qu’il convient de parcourir, l’état des trottoirs, l’attractivité de la ville, les moyens pour rejoindre le centre-ville,  trouver un boulanger-pâtissier, prendre un bus ou aller à la gare.

On considère généralement que si le boulanger se trouve à plus de 300 m il faut écarter ce projet.
A suivre…
MIDL 31280