La construction d’un EHPAD à Drémil-Lafage: miroir aux alouettes ? (2)

Examinons maintenant les risques et avantages pour les Drémilois (suite de l’article du 19 avril dernier).
Les risques liés à la construction d’un EHPAD sont les suivants :

-      Investissement privé nécessitant la vente sur plan de l’ensemble des chambres : la durée de gestation des projets s’allonge énormément actuellement du fait de la situation économique très dégradée.

-      Une attractivité d’investissement fortement remise en cause ces derniers temps : instabilité fiscale avec la chasse aux niches fiscales, particuliers candidats à l’investissement de moins en moins nombreux.

-      Une longue liste de projet d’EHPAD en cours d’instruction par les organismes publics réduisant les probabilités d’aboutissement d’un projet à court terme.

-      Les exigences parfois insupportables des EHPAD en matière d’aménagement des infrastructures communales, à financer par la commune bien sûr (élargissement des voiries, rond point, trottoirs, éclairage, voies d’accès, parking extérieur, transport en commun, exonération plus ou moins longue d’imposition…) pouvant représenter un coût de plusieurs centaines de milliers d’euros à la charge de la commune après subvention.

-      Une rentabilité incertaine avec les futures générations de séniors locataires incapables de payer les 2500 à 4500 euros de loyer mensuel.

-      Une quasi-impossibilité pour des petites communes d’accueillir des établissements rentables avec un investissement de 20 à 40 chambres maximum. Les frais fixes  (gardiennage, entretien,  espaces verts, …) ne sont supportables qu’avec un minimum de 80 à 100 chambres.

Quels avantages un EHPAD peut-il apporter aux Drémilois?

-      Revenus issus de la vente d’un terrain communal lorsque disponible : on peut estimer à 15 000 m2 la superficie requise ce qui devrait générer un revenu de l’ordre de 400 000 Euros. Espérons que le prix ne sera bradé en dessous de l’évaluation du Service des Domaines comme pour l’ancien terrain de basket vendu 20% en dessous de son évaluation.

-      Peu ou pas de revenus fiscaux : la plupart sont acquittés sur le lieu d’implantation du siège social du groupe gérant l’EHPAD champions en optimisation fiscale.

-      Pas d’emplois créés localement car tout emploi dans un EHPAD requiert une forte spécialisation (paramédicale, médicale) à l’exception des emplois d’entretien faiblement qualifiés avec des horaires de travail insupportables.

-      Un faible surcroit d’activité pour les commerces locaux au mieux: en effet, les EHPAD sont gérés par des groupes puissants et leurs achats sont groupés au sein d’une centrale d’achats commune.

En conclusion, on voit que les revenus financiers escomptés pour la commune seront engloutis dans les travaux d’aménagement des accès et abords de l’EHPAD

Il semble bien que le Maire se soit jeté un peu vite et sans étude préalable sur une fausse bonne idée qui est la construction d’un EHPAD. La création d’un tel établissement régi par la loi HPST est très complexe et longue à mettre en œuvre.

La complexité d’un tel projet qui va monopoliser des moyens communaux réduits en matière de pilotage de projet a-t ’elle été bien appréciée ?
Notre maire a-t-elle autour d’elle compétence et soutien pour mener à bien un tel projet ?

Pourquoi avoir choisi une structure médicalisée EHPAP alors que:

-      85% de la population  souhaite rester le plus longtemps possible chez elle et que les orientations nouvelles tendent à supprimer les barrières entre hébergement et domicile ?

-      Notre village et en particulier le terrain de Canton trop isolé ne sont pas adaptés à ces nouveaux besoins.

-      Qu’une maison de retraite ou d’autres types de structures (Logements foyers, Résidences services, …) seraient bien mieux adaptées pour notre village ? 

A ce titre, le projet de petit ensemble locatif pour seniors au centre-village proposé par la liste d’opposition à I.Russo était bien plus adaptée et moins risquée.

Reste à savoir si le nouveau conseil municipal fera preuve de suffisamment de discernement pour poser les bonnes questions avant de voter.

Auront-ils ce courage ? Nous en doutons…

MIDL 31280

La construction d’un EHPAD à Drémil-Lafage: miroir aux alouettes ? (1)

Un EHPAD : de quoi s’agit-il ?
Le grand projet annoncé de la mandature Russo II correspond à la construction d’un EHPAD au lieu dit « Canton », Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes à partir d’un financement privé.
Dans la procédure d’autorisation de création d’un EHPAD, l’autorité délivre les autorisations à l’issue d’un appel à projet. La décision, rendue par une commission de sélection concerne autant le secteur associatif que le secteur public ou privé. Cependant l’expérience montre que ni le public ni l’associatif n’ont les moyens de développer ou d’entretenir des structures type EHPAD. C’est ainsi que l’investissement sera toujours porté par le privé.

Nous allons voir tous les pièges qui se cachent derrière cette fausse bonne idée des années 1980.
Qui dit financement privé dit investisseurs : c’est là où la chasse aux investisseurs privés commence.
Les rabatteurs de cette chasse se nomment « conseillers en gestion de patrimoine » ; le gibier se nomme particuliers à la recherche de projet de défiscalisation sûr et rentable.

Le plafonnement ou la disparition progressive des niches fiscales (instabilité fiscale, grande spécialité française) ont rendu les particuliers méfiants voire réticents.
Ce n’est pas faute d’arguments racoleurs du style le vieillissement de la population : selon les études, les plus de 60 ans représenteraient 35% de la population en 2050 avec plus de 12 millions de personnes dépassant les 75 ans.
Cette dernière population (un peu moins de 6 millions en 2014) constitue la clientèle ciblée par les EHPAD.
Cette génération est présentée comme relativement aisée par ces conseillers « ne voulant que votre bien » ; ils oublient de vous donner son revenu moyen mensuel qui est à ce jour de 1500 Euros.
De plus, dans 2 à 3 décennies, les plus de 75 ans ne disposeront pas des mêmes niveaux de revenu ni de patrimoine : baisse annoncée des retraites avec fin de l’indexation et risque d’implosion du régime par répartition, patrimoine immobilier plus durement acquis et dont la valeur aura fortement décru en euro constant (fort risque de moins-value pour la génération actuelle).
Il faut d’ailleurs noter que le nombre d’EHPAD est 6 fois plus grand actuellement que les résidences pour seniors.

Les arguments des vendeurs portant sur les résidences pour seniors et les EHPAD sont donc des attrape-nigauds : lorsqu’on dit à un futur investisseur qu’il y a 12 Millions de personnes susceptibles de devenir ses locataires potentiels en 2050 sur les établissements en construction en 2015-2017 (ceux qu’on essaye de vous vendre aujourd’hui), on vous vend … du vent !

Demandez vous ce que sera le pouvoir d’achat des personnes âgées dépendantes de la solidarité dans un pays qui fait moins d’enfants, dont le chômage  est très élevé et dont la dette publique laissée aux prochaines générations sera devenue un vrai boulet.

Les conseillers en patrimoine vous vantent des chambres d’EHPAD à la vente annoncées comme du dernier cri et à un prix imbattable « à saisir », puisque cela ne coûte que 8500 euros du mètre carré en proche région parisienne et seulement 4500 euros dans le Var.

On oublie de vous dire combien de personnes âgées sont capables de payer un loyer mensuel de 2500 à 4500 euros pour une chambre !!
Ce coût de plus en plus prohibitif pour une population senior aux revenus incertains explique les travaux actuels menés par les instances gouvernementales sur l’avenir de ces structures.

Les critères suivants sont examinés avec grande attention par les investisseurs avisés dans ces résidences: nombre de centaines de mètres qu’il convient de parcourir, l’état des trottoirs, l’attractivité de la ville, les moyens pour rejoindre le centre-ville,  trouver un boulanger-pâtissier, prendre un bus ou aller à la gare.

On considère généralement que si le boulanger se trouve à plus de 300 m il faut écarter ce projet.
A suivre…
MIDL 31280

Pourquoi des proches du maire s’en prennent-ils au personnel communal ?

Bonjour,
Nous souhaitons revenir sur un phénomène qui s’est produit à plusieurs reprises : des supporters ou des très proches du Maire s’en prennent ouvertement au personnel communal à travers des commentaires désobligeants.
Le dernier commentaire du genre (11 avril dernier à 07:29) est irrespectueux vis-à-vis des agents de la fonction territoriale de notre commune qui n’ont pas la possibilité de se défendre. Nous en rappelons un extrait ci-dessous :
« Concernant le harcèlement : IR vous a juste remis au travail et çà, vous le lui reprochez depuis son arrivée ! Etre payé à ne rien faire : cela ne fait pas parti de son éthique.
Quant à vos plaintes et procédures en cours s’il y a , vous savez bien que ce sera classé sans suite car personne ne vous croira… »
Nous l’avons publié afin de laisser apprécier aux Drémilois la vraie nature de certaines personnes très proches du Maire.

Par ailleurs, Selon le Maire et ses proches, c’est grâce à leur action de reprise en mains des agents municipaux managés précédemment avec laxisme (sic) que la performance des services se serait améliorée grandement au cours du dernier mandat.

Voila un gros mensonge de plus au débit du Maire et ses proches.

La meilleure preuve est que le Maire a dû procéder à des embauches d’agents supplémentaires dont une Directrice Générale des Services pour maintenir les services publics malgré le transfert à Toulouse Métropole de nombreuses missions.

La productivité des services communaux ne s’est donc pas améliorée comme le clame le Maire mais fortement détériorée puisque plus d’agents ont été nécessaires pour honorer la mission malgré une réduction du périmètre de celle-ci.
Et si la productivité s’est fortement dégradée avec le même personnel, qui en est la cause si ce n’est la personne ayant l’autorité unique sur l’organisation des services et la répartition des missions entre les agents, à savoir le Maire.

La conclusion de cette triste histoire est que l’on ne s’improvise pas chef : l’autoritarisme n’est pas synonyme d’autorité ni de charisme.

Quant à la définition de Leader, il est vain d’expliquer au Maire le sens de ce mot.
MIDL 31280